ALEXANDER GUERRERO E: LEY DE ARRENDAMIENTO: MUERTE DE LA CLASE MEDIA

Todo comenzó de manera desordenada, aunque políticamente intencionada, hace ya un ano con expropiaciones de desarrollos inmobiliarios, aunque en honor a la verdad la violencia política contra la propiedad privada inmobiliaria  , se venían ejecutando ocasionalmente por intermedio de invasiones promovidas por un discurso político de contenido clasista que estimulaba la toma e invasión de propiedad inmobiliaria. Era un proceso político y económico dirigido a afectar los sectores medios, similar el que ocurría con las tierras de explotación agropecuaria. Así llegaron los decretos leyes de la Ley Habilitante, el proceso de afectación de los valores inmobiliarios ahora venía envuelto en un marco jurídico, aunque ciertamente inconstitucional.

1.       Un gobierno que administra un Estado depredador.

La AN aprueba finalmente  la Ley de Arrendamiento, una especie de guadaña  con la cual el gobierno induce un proceso de descapitalización de la familias de los sectoreres medios,  pervirtiendo el marco jurídico que ahora destruye los derechos de propiedad sobre esos activos reales y que desde luego y en términos del mercado inmobiliario el impacto negativo se siente en la caída de los precios, estos se envilecen. La Ley de Arrendamientos arrincona a la familia venezolana que ahorró, invirtió en viviendas como activos inmobiliarios con el objetivo de protegerse tanto del ritmo devastador de la inflación, como de las devaluaciones del bolívar. El supuesto económico de las familias de los sectores medios parte de un principio, en el largo plazo, los precios de las viviendas cubren la depreciación del bolívar y permiten capitalizar el ahorro. La Ley de Arrendamiento vuelve añicos esa economía.

En los hechos esa Ley crea el marco jurídico que coadyuva la depredación política que allana la propiedad de la vivienda e inicia un proceso -por etapas- de expropiación, tanto por parte del Estado como de terceros, aquellos que se convierten en inquilinos de una propiedad a la están estimulados a depredar.  Sus efectos se extienden hacia la toda industria de la construcción de viviendas, y desde luego disminuirá aceleradamente la calidad de las viviendas, los precios de las parcelas y tierras urbanas, también serán depredados con lo cual se profundiza el deterioro urbanístico de las ciudades. Si se quiere ver un espejo, hay que observar las estampas ruinosas de La Habana que muestra orgullosamente su abandono y pobreza. Esa es la historia que nos trae la Ley de Arrendamiento en el largo plazo.

2.       El ahorro de las familias de clase media: la vivienda

Para vastos sectores sociales poseer una vivienda, además de  satisfacer una necesidad básica, constituye simultáneamente  una inversión familiar realizada también sobre el supuesto que en condiciones normales, en el tiempo, constituye una protección del patrimonio familiar, y siendo un activo “real” es muy probable que los efectos de la inflación y la depreciación de la moneda, ceteris paribus, estarían cubiertos con la adquisición de un activo inmobiliario, sea como vivienda principal o como vivienda secundaria, una especie de ahorro permanente, previsional y de inversión.

Ese proceso de reestructuración del portafolio de la familia venezolana se hizo más intenso posterior al viernes negro en 1983, cuando invertir en bolívares en Venezuela se convirtió en una alternativa costosa e incierta y de alto riesgo. Así sido tradicional en Venezuela, salvo algunos años en medio de circunstancias extraordinarias, invertir en una vivienda también podría ser una decisión no óptima, que en última instancia destruya parte del capital familiar , sobre todo porque el marco jurídico y regulatorio de ese mercado inmobiliario evita que la inversión fluya libremente al mismo tiempo que permita satisfacer esas necesidades básicas.  En condiciones “normales”, nada más lógico para el ahorro familiar que comprar una vivienda para vivir y cubrir  su depredación esencialmente aquella producida por malas políticas económicas  y malos gobiernos por inflación y envilecimiento de la moneda.

3.       Vivienda principal y el balance familiar

Ese ha sido, palabras más o menos, la lógica de la inversión en viviendas por parte de los sectores medios. El venezolano y su familia disponían así de un capital en un activo real en su balance personal y familiar, el cual le permitía al mismo tiempo apalancarse financieramente en la medida que las obligaciones hipotecarias derivadas de la adquisición de la vivienda fuesen canceladas, un promedio de 10 años. Para otros, en una inversión para sus hijos como vivienda principal. Ese comportamiento económico y financiero hizo que, a todo evento, en el balance familiar o individual, el activo de mayor valor es -o era- la vivienda.

Y como acotamos arriba, el mercado respondía rápidamente –cuando los gobiernos lo permitían- a esas preferencias de las familias y que organizaba desde la autopromoción programada urbanizando y construyendo, la auto-construcción, y masivamente a la producción de viviendas por promotores y urbanizadores privados y cuya obligación social y económica comenzaba precisamente con la adquisición de tierras urbanas y urbanizables para construir la oferta habitacional privada. Así con grandes economías de escala se construyeron cientos de miles de viviendas en urbanizaciones por todo el país. El sector privado pudo, y muchas veces en condiciones adversas, en promedio unas cien mil viviendas por año, cuyo destino eran los sectores medios, se sabe un amplio espectro desde el punto de vista del ingreso, con la condición económica fundamental que podía con el peso de una hipoteca para el largo plazo.

 Las cosas, sin embargo, cambian aceleradamente, el gobierno decide apoderar al Estado, del mercado de vivienda de los sectores medios y bajos consolidados y catastrados, y lo hace en dos modalidades, muy relacionadas una de la otra. Se comenzó expropiando tierras urbanas y viviendas construidas eliminado los mecanismos naturales de arbitraje entre urbanizadores y compradores. Ese proceso se complementa con la Ley de Arrendamiento, aprobada en días pasado, que encierra un violento mecanismo político, inconstitucional, de “expropiación” por envilecimiento en el valor del activo inmobiliario, pero también abriendo las puertas de un proceso expropiatorio sistémico que involucra la regulación de ese mercado, donde el propietario de la vivienda en alquiler ha sido convertido de un cipotazo en débil jurídico,  expuesto a ser depredado por el inquilino. El contrato de arrendamiento ya no será lo que fue un mecanismo legal establecido para sostener el valor del inmueble.

Un esquema similar al que funciona en Cuba, donde es visible el deterioro y pauperización de la vivienda, por envilecimiento de su valor, por pérdida de propiedad, por expropiación, por regulación de precios, todos mecanismos de destrucción urbana. Amigo lector, de un paseíto por la Habana e imagínese Caracas dentro de unos 25 años.  

4.       Dueño de la vivienda o usuario o inquilino del Estado

El paquete revolucionario nos trae entonces el fin del mercado sobre las tierra urbanas, la deformación y  ruina del mercado secundario de viviendas en alquiler, y también detendrá el desarrollo urbanístico de las ciudades, las viviendas se deterioran en el corto plazo, además de los elevados costos de transacción a los que hay que incurrir para sostener legalmente una propiedad adquirida normalmente. En los hechos, el proceso tiende a revertir en una estatización dado que aliena los derechos de propiedad al regular precio y disponibilidad.

Ese proceso será simétrico al que ha venido ocurriendo en el campo y que ha reducido no solo la frontera agraria, sino reducido la producción agropecuaria, creando la más grotesca agricultura de puertos que alguien haya podido imaginar.  El objetivo revolucionario parece ser la conversión de la familia venezolana a ser inquilinas de viviendas en propiedad estatal.   La Ley de Arrendamiento incorpora dos etapas para cumplir ese objetivo, aunque no lo canta en su letra deja abierta la discrecionalidad política de las agencias del gobierno para diseñar los contratos de propiedad y su rendimiento. Aunque a la gente le ha costado aprender ese proceso, nunca creyó que desde los poderes públicos su ahorro de toda una vida, su vivienda, quedara expuesto y envilecido, ahora está toca aprenderlo en la piel.

Las expropiaciones de esas tierras urbanizables y en construcción, encierran el objetivo de empobrecer y descapitalizar a los sectores medios, dado que el derrumbe del marco jurídico dispuesto para defender la propiedad privada –vivienda- de terceros, y particularmente del  Estado, la vivienda de facto pierde su valor de mercado cuando su propiedad enfrenta un entorno jurídico de extrema debilidad sin que el precio o renta pueda remunerar el capital invertido en la adquisición de la vivienda, en otras palabras la reposición y reproducción de ese capital familiar no será posible. Política y socialmente hablando, se estaría inmovilizando social y políticamente a la gente hasta hacerla parte del régimen de servidumbre que se ha venido estableciendo para atender las necesidades de los venezolanos menos favorecidos en el reparto del ingreso nacional.

5.       Languidece el mercado inmobiliario

De esta manera, la depredación de los precios producida por las expropiaciones de tierras urbanas y urbanizadas y por la sobrerregulación del mercado de viviendas con leyes restrictivas a la compra-venta de viviendas y otros activos inmobiliarios –vía precios- y otras regulaciones, traerá como consecuencia la depredación de precios acotada anteriormente, por el alza de los costos de transacción que hacen penoso la realización de las inversiones en vivienda. Todo funcionaria como un entorno para el empobrecimiento dado que esos activos en el balance personal y familiar se descapitalizarían y desvalorizarían.

La Ley de Arrendamiento grava penosamente la producción de viviendas por iniciativa privada al obligarlo a producir para la arrendar un determinado porcentaje de viviendas, las consecuencias económica s y financieras se verán en la caída de la calidad de la vivienda y en el control de los incentivos del capital privado, en otras palabras se detendrá finalmente la construcción de viviendas por capital privado. En esas condiciones, los parcelamientos y tierras disponibles para esos efectos, serian transferidas al Estado por utilidad pública al decretarlas el gobierno propiedad ociosa. La Ley de Arrendamiento se constituirá en la punta de lanza para la expropiación de las tierras y parcelamientos urbanizables.

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