Con
un régimen legal dirigido a doblegar la fuerza política de los sectores medios,
el Gobierno impone normas para fijar alquileres y precios de ventas de
viviendas. El método político clásico comunista traído en la norma de la Ley de
Arrendamiento es la lucha de clases, de quienes teniendo vivienda lograda con
trabajo y ahorro, son enfrentados por quienes no la tienen, pero si tienen la
mano de un gobierno dispuesto a empobrecer a los que la tienen.
Las
normas crean mecanismos para depredar el rendimiento de un activo, la vivienda,
regulando el canon de arrendamiento por debajo del rendimiento del capital, así
como prefijar precios de las viviendas. Esa norma se expresa en una
"formula mágica" que convierte el precio de reposición de la vivienda
en la base para el calculo del canon de arrendamiento, es claro que el objetivo
de la regulación, aunque no explicito, es el precio actual y de reposición, y
fijarlo por debajo del precio de mercado, lo que finalmente determina el
rendimiento de ese capital, léase, el canon de arrendamiento. En consecuencia
el canon de arrendamiento es menor que el rendimiento del capital. EL mecanismo
de expropiación ocurre vía precios.
Ese
esquema depredador funciona así. En
primer lugar se determinan los parámetros que afectan el precio actual y el de
reposición: sísmicos, depreciación por uso y ubicación geográfica. Esos
parámetros son predeterminados por el MVH bajo consideraciones no-económicas,
ajenas a la realidad de un mercado depredado por los mecanismos de formación de
precios dado los controles de precios, además por la carencia de un marco
jurídico que proteja los derechos de propiedad. De hecho la norma de alquiler
depreda esos derechos. Veamos un ejemplo, el parámetro que marca la ubicación
geográfica. Aunque la norma establece diferencia entre áreas, Caracas de Los
Andes, etc., no se considera valor económico las diferencias dentro de una
región determinada.
Así,
una vivienda construida en el casco de Catia, con un precio de mercado muy
diferente a otra en Chacao, digamos, podría ser alquiladas por el mismo canon,
en este caso, la de Chacao por el precio de Catia. La norma no pondera esa
diferencia por ubicación eliminando los diferenciales de precios entre áreas
que compiten con diferentes niveles en calidad de vida. Se elimina el mercado
que conformar derechos de propiedad en base a la inversión en capital y crédito
para adquirir una vivienda como activo inmobiliario.
Al
considerarse similar en términos de precio o valor o costo de construcción del
metro cuadrado, más allá de la incidencia urbanística, en la definición de
precio de venta y reposición pasaron un rasero sobre el de reposición menor al
precio de mercado; así, los precios de mercado de la zonas mas
"baratas" descapitalizan y depredan el ahorro inmobiliario invertido
zonas de mayor poder adquisitivo de mercado mas exigente, en urbanismo y
calidad de vida, el objetivo del MVH es hacernos iguales al costo de la pobreza
de los sectores medios. Así se proyecta el canon representando una ganancia
3%-5% dependiendo del cuantas viviendas un dueño tenga en alquiler. La norma
incorpora un mecanismo de socialización de la vivienda similar al de Cuba, allí
bajo la violencia de los fusiles, acá bajo la violencia de la ley
anticonstitucional.
Es
evidente que esa la renta tampoco cubre la inflación, con lo cual el capital
del dueño de la vivienda será depredado por la inflación, al mismo tiempo que
tampoco recoge la percepción del mercado de quienes demandan viviendas para
alquilarlas; el costo de oportunidad para el dueño es muy elevado, al no poder
recuperar el capital para adquirir eventualmente una vivienda similar. Las
normas "cuantifican el costo por la intervención del gobierno –Ley de
Arrendamiento- un costo de que mutila derechos de propiedad al depredar el
capital invertido, un esquema legal que funciona a expensas de los derechos de
propiedad sobre la vivienda en alquiler, transfiriendo el capital a quien el
Gobierno determina como su inquilino, convertido de cliente-comisario de la
revolución a eventual "socio" del dueño de la vivienda.
Las
consecuencias socioeconómicas de la regulación por fijar alquiler y precios,
son conocidas; el ya conocido empobrecimiento inmobiliario de áreas
urbanizadas, donde la reposición del capital no pagará costos de construcción
estimados a precios reales.
El empobrecimiento de esos propietarios se
transmite como costo social, en baja calidad de vida, inseguridad,
depauperación urbanística, y pérdida de ese activo inmobiliario. Bello Monte,
El Valle, cascos urbanos, casco de Catia, muestran como ocurre ese
empobrecimiento y deterioro de calidad de vida, por surgimiento de la
marginalidad con sus lacras socioeconómicas, pagando renta que no cubre el
costo de mantenimiento de esos centros urbanos.
La Ley de Arrendamiento se
convierte en un manual para la cultura de la pobreza; la vivienda convertida en
la tragedia de los comunes por fuerza de una ley y un régimen de fuerza de
liquidación de los derechos de propiedad.
Economist,
PhD
www.alexanderguerrero.com
@alexguerreoe
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