jueves, 2 de enero de 2014

OSCAR BASTIDAS-DELGADO, LA DOBLE DIMENSIÓN ASOCIACIÓN – EMPRESA DE LOS CONDOMINIOS, ECONOMÍA SOCIAL Y COOPERATIVISMO.

Es humano desear una vivienda propia. La opción mas buscada en las ciudades, por la seguridad que brinda, es la de un apartamento. Quien compra uno o lo alquila, entra en una relación de condominio con sus vecinos, una relación  regida por la Ley de Propiedad Horizontal. 

¿Qué es un condominio?, es un conjunto de propiedades o inmuebles ubicados en un mismo espacio o predio,  regido por dos sistemas de propiedad: 1.- Individual o privada; y 2.- comunitaria o colectiva; obvio, cada propietario cancelará los gastos inherentes a su propiedad y los gastos comunes correspondientes a pasillos, escaleras, ascensores, áreas verdes, cañerías, ductos y otros espacios.

Sin entrar en detalles legales, esos gastos comunes se cancelan sobre el valor de la equidad, establecida ésta con base en el porcentaje que sobre la construcción cada inmueble posee, denominado porcentaje de condominio, a mayor o más grande inmueble, mayor o más grande será el porcentaje y por ende la cantidad a cancelar. Ese porcentaje estará también presente en el momento de la toma de decisiones en la Asamblea de Condominio que es la instancia asociativa mas importante y en el que está representada la totalidad de los propietarios, en esa asamblea las manos levantadas de los copropietarios o sus representantes tendrán equivalencia con el porcentaje poseído. La instancia asociativa es la política o estratégica pues de ella “depende la vida” del condominio.

Como la Asamblea no puede reunirse permanentemente, pudiendo hacerlo pues “quien puede lo más puede lo menos”, ella nombra una Junta de Condominio que asumirá las actividades cotidianas de convivencia en común, de mantenimiento de la estructura y áreas comunes, de relaciones vecinales internas y con otros condominios como buenos vecinos que se debe ser, y los aspectos contractuales y laborales con las empresas o personas que presten sus servicios de mantenimiento y vigilancia con el condominio, entre otras. La Junta de Condominio también pertenece a la esfera asociativa pero se engrana a manera de bisagra con la esfera empresarial u operativa ya que es la responsable de convertir las ideas estratégicas de la esfera política en realidades. No existe la obligación de constituir una Junta de Control o de Vigilancia, como si lo hacen las cooperativas, que vigile la legalidad de las acciones, el cumplimiento de lo decidido por la asamblea, y las actividades de la Junta de Condominio así como otros aspectos condominiales, pero esa Junta puede establecerse en el Reglamento Interno que la asamblea apruebe.

La Junta de Condominio actuará, de conformidad con la Asamblea, en cuanto a administrar los aspectos cotidianos del condominio y llevar la contabilidad respectiva con la consiguiente cobranza por gastos, pudiendo contratar una empresa que lo haga cancelándole honorarios por esa responsabilidad; atención, la empresa administradora contratada es de apoyo a la junta, recuérdese que la responsabilidad no se delega, la junta responde por la administradora.

A la Junta de Condominio también le corresponde contratar, con apoyo de la empresa administradora de ésta existir, las empresas o personas que realizarán actividades de mantenimiento y vigilancia, incluyendo la posibilidad de contratar una gerencia. En caso de contratación, de personas, éstas serán empleados del condominio por lo que éste se convierte en patrón y regirse por la Ley Orgánica del Trabajo.

Sobre lo dicho puede afirmarse que: 1.- El condominio es una asociación de personas naturales o jurídicas que, gracias a recursos materiales y financieros, dirige sus esfuerzos en pos de objetivos organizados mediante una empresa, por lo que posee una doble dimensión Asociación – Empresa; 2.- La instancia asociativa de la empresa está constituida por la Asamblea de Propietarios, la Junta de Condominio, y la instancia de control o vigilancia de existir; 3.- La Junta de Condominio junto a la gerencia constituye el Núcleo Básico del condominio: 4. - La instancia empresarial o empresa estará constituida por la Junta de Condominio – recuérdese la bisagra – el gerente y los empleados, la administradora apoya. 
¿Cuál es la responsabilidad de la asociación?, es amplia pero en síntesis es garantizar excelentes relaciones de convivencia entre quienes habitan en el condominio y garantizar el funcionamiento de la empresa. ¿Cuál es la de la empresa?, garantizar las condiciones físicas y de habitabilidad del inmueble agregándole valor en lo posible. Agregar valor es clave en época de turbulencia e inflación como la que atraviesa nuestro país, para nadie es secreto que los precios de los inmuebles aumentan a ritmo incluso superior al de la inflación y quien no cuide y proteja su inmueble, las áreas comunes y las aledañas, como todo buen vecino, está destinado a descapitalizarse, vivir en la desidia, y dejar “migajas inmobiliarias” a sus herederos.  De la óptima sinergia Asociación – Empresa dependerá el bienestar presente y futuro de los copropietarios.
Oscar Bastidas-Delgado
oscarbastidasdelgado@gmail.com
@oscarbastidas25

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1 comentario:

  1. Muy buen articulo y muy util. mi pregunta es:que hacer si en un cindominio siempre se aparese un señor con los poderes de los propietarios que no viven en el edificio y de esta manera ya 15 años esta manteniendo su cargo de presidente de la Junta de Condominio sin cumplir sus obligaciones aumentando las problemas y agravando la situacion año tras año sacando tambien los provechos para si mismo? Saludos. Mi corre es:acepiv@yahoo.com

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