Es
humano desear una vivienda propia. La opción mas buscada en las ciudades, por
la seguridad que brinda, es la de un apartamento. Quien compra uno o lo
alquila, entra en una relación de condominio con sus vecinos, una relación regida por la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué es un condominio?, es un conjunto de propiedades o inmuebles ubicados en
un mismo espacio o predio, regido por
dos sistemas de propiedad: 1.- Individual o privada; y 2.- comunitaria o
colectiva; obvio, cada propietario cancelará los gastos inherentes a su
propiedad y los gastos comunes correspondientes a pasillos, escaleras,
ascensores, áreas verdes, cañerías, ductos y otros espacios.
Sin
entrar en detalles legales, esos gastos comunes se cancelan sobre el valor de
la equidad, establecida ésta con base en el porcentaje que sobre la
construcción cada inmueble posee, denominado porcentaje de condominio, a mayor
o más grande inmueble, mayor o más grande será el porcentaje y por ende la
cantidad a cancelar. Ese porcentaje estará también presente en el momento de la
toma de decisiones en la Asamblea de Condominio que es la instancia asociativa
mas importante y en el que está representada la totalidad de los propietarios,
en esa asamblea las manos levantadas de los copropietarios o sus representantes
tendrán equivalencia con el porcentaje poseído. La instancia asociativa es la
política o estratégica pues de ella “depende la vida” del condominio.
Como
la Asamblea no puede reunirse permanentemente, pudiendo hacerlo pues “quien
puede lo más puede lo menos”, ella nombra una Junta de Condominio que asumirá
las actividades cotidianas de convivencia en común, de mantenimiento de la
estructura y áreas comunes, de relaciones vecinales internas y con otros
condominios como buenos vecinos que se debe ser, y los aspectos contractuales y
laborales con las empresas o personas que presten sus servicios de
mantenimiento y vigilancia con el condominio, entre otras. La Junta de
Condominio también pertenece a la esfera asociativa pero se engrana a manera de
bisagra con la esfera empresarial u operativa ya que es la responsable de
convertir las ideas estratégicas de la esfera política en realidades. No existe
la obligación de constituir una Junta de Control o de Vigilancia, como si lo
hacen las cooperativas, que vigile la legalidad de las acciones, el
cumplimiento de lo decidido por la asamblea, y las actividades de la Junta de
Condominio así como otros aspectos condominiales, pero esa Junta puede
establecerse en el Reglamento Interno que la asamblea apruebe.
La
Junta de Condominio actuará, de conformidad con la Asamblea, en cuanto a
administrar los aspectos cotidianos del condominio y llevar la contabilidad
respectiva con la consiguiente cobranza por gastos, pudiendo contratar una
empresa que lo haga cancelándole honorarios por esa responsabilidad; atención,
la empresa administradora contratada es de apoyo a la junta, recuérdese que la
responsabilidad no se delega, la junta responde por la administradora.
A
la Junta de Condominio también le corresponde contratar, con apoyo de la
empresa administradora de ésta existir, las empresas o personas que realizarán
actividades de mantenimiento y vigilancia, incluyendo la posibilidad de
contratar una gerencia. En caso de contratación, de personas, éstas serán
empleados del condominio por lo que éste se convierte en patrón y regirse por
la Ley Orgánica del Trabajo.
Sobre
lo dicho puede afirmarse que: 1.- El condominio es una asociación de personas
naturales o jurídicas que, gracias a recursos materiales y financieros, dirige
sus esfuerzos en pos de objetivos organizados mediante una empresa, por lo que
posee una doble dimensión Asociación – Empresa; 2.- La instancia asociativa de
la empresa está constituida por la Asamblea de Propietarios, la Junta de
Condominio, y la instancia de control o vigilancia de existir; 3.- La Junta de
Condominio junto a la gerencia constituye el Núcleo Básico del condominio: 4. -
La instancia empresarial o empresa estará constituida por la Junta de
Condominio – recuérdese la bisagra – el gerente y los empleados, la
administradora apoya.
¿Cuál
es la responsabilidad de la asociación?, es amplia pero en síntesis es
garantizar excelentes relaciones de convivencia entre quienes habitan en el
condominio y garantizar el funcionamiento de la empresa. ¿Cuál es la de la
empresa?, garantizar las condiciones físicas y de habitabilidad del inmueble
agregándole valor en lo posible. Agregar valor es clave en época de turbulencia
e inflación como la que atraviesa nuestro país, para nadie es secreto que los
precios de los inmuebles aumentan a ritmo incluso superior al de la inflación y
quien no cuide y proteja su inmueble, las áreas comunes y las aledañas, como
todo buen vecino, está destinado a descapitalizarse, vivir en la desidia, y
dejar “migajas inmobiliarias” a sus herederos.
De la óptima sinergia Asociación – Empresa dependerá el bienestar
presente y futuro de los copropietarios.
Oscar
Bastidas-Delgado
oscarbastidasdelgado@gmail.com
@oscarbastidas25
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Muy buen articulo y muy util. mi pregunta es:que hacer si en un cindominio siempre se aparese un señor con los poderes de los propietarios que no viven en el edificio y de esta manera ya 15 años esta manteniendo su cargo de presidente de la Junta de Condominio sin cumplir sus obligaciones aumentando las problemas y agravando la situacion año tras año sacando tambien los provechos para si mismo? Saludos. Mi corre es:acepiv@yahoo.com
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