ALEXANDER GUERRERO E., REGULAR ALQUILERES VÍA LUCHA DE CLASES

Con un régimen legal dirigido a doblegar la fuerza política de los sectores medios, el Gobierno impone normas para fijar alquileres y precios de ventas de viviendas. El método político clásico comunista traído en la norma de la Ley de Arrendamiento es la lucha de clases, de quienes teniendo vivienda lograda con trabajo y ahorro, son enfrentados por quienes no la tienen, pero si tienen la mano de un gobierno dispuesto a empobrecer a los que la tienen.

Las normas crean mecanismos para depredar el rendimiento de un activo, la vivienda, regulando el canon de arrendamiento por debajo del rendimiento del capital, así como prefijar precios de las viviendas. Esa norma se expresa en una "formula mágica" que convierte el precio de reposición de la vivienda en la base para el calculo del canon de arrendamiento, es claro que el objetivo de la regulación, aunque no explicito, es el precio actual y de reposición, y fijarlo por debajo del precio de mercado, lo que finalmente determina el rendimiento de ese capital, léase, el canon de arrendamiento. En consecuencia el canon de arrendamiento es menor que el rendimiento del capital. EL mecanismo de expropiación ocurre vía precios.

Ese esquema depredador funciona así.  En primer lugar se determinan los parámetros que afectan el precio actual y el de reposición: sísmicos, depreciación por uso y ubicación geográfica. Esos parámetros son predeterminados por el MVH bajo consideraciones no-económicas, ajenas a la realidad de un mercado depredado por los mecanismos de formación de precios dado los controles de precios, además por la carencia de un marco jurídico que proteja los derechos de propiedad. De hecho la norma de alquiler depreda esos derechos. Veamos un ejemplo, el parámetro que marca la ubicación geográfica. Aunque la norma establece diferencia entre áreas, Caracas de Los Andes, etc., no se considera valor económico las diferencias dentro de una región determinada.

Así, una vivienda construida en el casco de Catia, con un precio de mercado muy diferente a otra en Chacao, digamos, podría ser alquiladas por el mismo canon, en este caso, la de Chacao por el precio de Catia. La norma no pondera esa diferencia por ubicación eliminando los diferenciales de precios entre áreas que compiten con diferentes niveles en calidad de vida. Se elimina el mercado que conformar derechos de propiedad en base a la inversión en capital y crédito para adquirir una vivienda como activo inmobiliario.

Al considerarse similar en términos de precio o valor o costo de construcción del metro cuadrado, más allá de la incidencia urbanística, en la definición de precio de venta y reposición pasaron un rasero sobre el de reposición menor al precio de mercado; así, los precios de mercado de la zonas mas "baratas" descapitalizan y depredan el ahorro inmobiliario invertido zonas de mayor poder adquisitivo de mercado mas exigente, en urbanismo y calidad de vida, el objetivo del MVH es hacernos iguales al costo de la pobreza de los sectores medios. Así se proyecta el canon representando una ganancia 3%-5% dependiendo del cuantas viviendas un dueño tenga en alquiler. La norma incorpora un mecanismo de socialización de la vivienda similar al de Cuba, allí bajo la violencia de los fusiles, acá bajo la violencia de la ley anticonstitucional.

Es evidente que esa la renta tampoco cubre la inflación, con lo cual el capital del dueño de la vivienda será depredado por la inflación, al mismo tiempo que tampoco recoge la percepción del mercado de quienes demandan viviendas para alquilarlas; el costo de oportunidad para el dueño es muy elevado, al no poder recuperar el capital para adquirir eventualmente una vivienda similar. Las normas "cuantifican el costo por la intervención del gobierno –Ley de Arrendamiento- un costo de que mutila derechos de propiedad al depredar el capital invertido, un esquema legal que funciona a expensas de los derechos de propiedad sobre la vivienda en alquiler, transfiriendo el capital a quien el Gobierno determina como su inquilino, convertido de cliente-comisario de la revolución a eventual "socio" del dueño de la vivienda.

Las consecuencias socioeconómicas de la regulación por fijar alquiler y precios, son conocidas; el ya conocido empobrecimiento inmobiliario de áreas urbanizadas, donde la reposición del capital no pagará costos de construcción estimados a precios reales. 

El empobrecimiento de esos propietarios se transmite como costo social, en baja calidad de vida, inseguridad, depauperación urbanística, y pérdida de ese activo inmobiliario. Bello Monte, El Valle, cascos urbanos, casco de Catia, muestran como ocurre ese empobrecimiento y deterioro de calidad de vida, por surgimiento de la marginalidad con sus lacras socioeconómicas, pagando renta que no cubre el costo de mantenimiento de esos centros urbanos. 

La Ley de Arrendamiento se convierte en un manual para la cultura de la pobreza; la vivienda convertida en la tragedia de los comunes por fuerza de una ley y un régimen de fuerza de liquidación de los derechos de propiedad.

Economist, PhD

www.alexanderguerrero.com

@alexguerreoe

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